Pouvons-nous refuser, en tant qu'acheteur, une offre d'achat une fois que le vendeur l'a acceptée ?

Lors de l’achat d’une propriété au Québec, plusieurs étapes clés jalonnent le processus avant la conclusion de la transaction. Une question fréquente revient : qu’arrive-t-il si un acheteur souhaite se rétracter après que le vendeur a accepté son offre d’achat ? Peut-il légalement annuler la transaction ? Voici un tour d’horizon des implications légales de cette situation dans la province.
Les étapes d’une offre d’achat au Québec
Pour bien comprendre les conséquences d’une rétractation, il faut d’abord saisir les principales étapes d’une offre d’achat :
-
Négociation : l’acheteur et le vendeur discutent des conditions de la vente (prix, dates, inclusions, etc.).
-
Acceptation de l’offre : une fois signée par le vendeur sans modification, l’offre devient une entente contractuelle légale entre les deux parties.
-
Conditions suspensives : plusieurs offres comportent des clauses comme l’inspection du bâtiment, l’obtention du financement ou la vente d’une autre propriété. Ces conditions doivent être respectées pour que la vente soit finalisée.
Peut-on se retirer après l’acceptation de l’offre ?
Au Québec, une offre acceptée lie légalement les parties. Toutefois, certaines situations permettent à l’acheteur de se retirer sans pénalité :
Non-respect des conditions
Si une condition suspensive (ex. : financement non approuvé, inspection insatisfaisante) n’est pas remplie, l’acheteur peut annuler l’offre sans conséquences légales.
Accord mutuel
Le vendeur et l’acheteur peuvent convenir ensemble d’annuler la transaction, à condition de le faire par écrit.
⚠️ Pas de droit de rétractation général
Contrairement à d’autres juridictions, le droit québécois ne prévoit aucun "délai de réflexion" permettant à l’acheteur de changer d’avis après avoir signé l’offre, sauf dans le cas spécifique de l’achat d’un condo neuf vendu par un constructeur, où un délai légal de 10 jours s’applique (Code civil du Québec, art. 1788).
Quelles sont les conséquences d’une rétractation injustifiée ?
Si l’acheteur se retire sans raison valable (hors conditions non remplies ou accord écrit), il s’expose à plusieurs risques :
Risque de poursuites
Le vendeur peut poursuivre l’acheteur pour rupture de contrat et réclamer des dommages-intérêts s’il subit une perte (ex. : revente à prix inférieur, frais juridiques, délais).
Sort du dépôt (acompte)
Contrairement à une croyance répandue, le dépôt n’est pas automatiquement perdu. Il est conservé en fidéicommis (par le courtier ou le notaire) et ne sera remis au vendeur que :
-
si l’acheteur l’autorise,
-
ou à la suite d’un jugement ou d’un accord écrit entre les parties.
Réputation
Une rétractation non justifiée peut affecter la crédibilité de l’acheteur auprès des courtiers immobiliers ou des vendeurs, notamment dans un marché concurrentiel.
Conclusion
En immobilier, une offre acceptée n’est pas un simple geste d’intention : c’est un engagement légal. Avant de signer, l’acheteur doit s’assurer d’être prêt à aller jusqu’au bout — sauf en cas de conditions non remplies. En cas de doute, il est fortement recommandé de consulter un courtier ou un notaire afin d’évaluer les options possibles et d’éviter des conséquences juridiques ou financières.
Si cet article a suscité votre curiosité ou si vous avez des questions sur l'immobilier, n'hésitez pas à contacter Jason Gagnon, votre courtier immobilier résidentiel et commercial. Fort de son expertise à Québec, Rive-Sud et Rive-Nord comprises, Jason est là pour vous accompagner dans toutes vos démarches, que ce soit pour l'achat, la vente ou l'évaluation d'une propriété.
Représentant la compagnie The Agency, Jason Gagnon met à votre disposition un service personnalisé et adapté à vos besoins. Pour un suivi sérieux et professionnel, vous pouvez le contacter par téléphone au (418) 522-8831 ou par courriel à info@jasongagnon.ca.
Visitez son site web pour plus de détails sur ses services et découvrir les opportunités immobilières actuelles : www.jasongagnon.ca.
Que vous soyez un acheteur ou un vendeur potentiel, Jason Gagnon est prêt à répondre à toutes vos questions et à vous fournir l'assistance nécessaire pour réaliser vos projets immobiliers dans ses zones de services. Ne manquez pas l'opportunité de bénéficier de son savoir-faire.